Não é raro que condomínios, constituídos tanto por fracções destinadas a habitação como por fracções destinadas a comércio, se deparem com a ocupação de alguma ou algumas das suas fracções, nomeadamente as destinadas a comércio, por entidades que exercem actividades com fim diverso daquele para o qual a fracção se encontra licenciada. O caso mais frequente é o das lojas, ou fracções destinadas a comércio, onde a dado momento passam a funcionar estabelecimentos de restauração.

 

Importa ter presente que a expressão “estabelecimento comercial”, frequentemente utilizada nos títulos de propriedade horizontal, pressupõe uma actividade de mediação e troca de bens e serviços, dela se excluindo, naturalmente, as actividades transformadoras, de cariz industrial. Ora, de acordo com este entendimento, a supra referida expressão não abrangerá, portanto, a actividade de restauração.

Tal actividade, por envolver a preparação e confecção de alimentos, é geradora de ruídos e cheiros que poderão afectar as demais fracções, nomeadamente as de fim habitacional, justificando-se que, devido a tal impacto, se sujeite à aprovação da Assembleia de Condóminos a utilização da fracção para tal fim.

O uso de cada fracção e, regra geral, determinado no título constitutivo da propriedade horizontal, encontrando-se vedado aos condóminos das fracções um uso diverso daquele a que elas se destinam, conforme dispõe o artigo 1422º, nº2, alínea c) do Código Civil.

Caso o título constitutivo da propriedade horizontal não disponha sobre o fim de cada fracção, no seu nº4, prevê que a alteração do seu uso carecerá de autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria de dois terços.

Por outro lado, quando seja feita, no título, a menção expressa ao fim a que se destina cada fracção, a utilização para fim diverso apenas poderá operar por via da modificação do próprio título constitutivo da propriedade horizontal, a qual deverá ser aprovada por unanimidade em assembleia de condóminos, nos termos do disposto no artigo 1419º do Código Civil.

Assim, quando o título constitutivo for omisso quanto ao uso de cada uma das fracções, bastará, para a instalação de um estabelecimento de restauração, a deliberação, por maioria de dois terços, dos condóminos.

Já quando o título constitutivo da propriedade horizontal determinar expressamente o uso da fracção, não fazendo, no entanto, menção expressa da actividade industrial ou restauração, por exemplo, a alteração deste uso apenas poderá operar pela via da alteração do próprio título, a qual obriga, como vimos acima, a aprovação unânime em Assembleia de Condóminos.

João Pedro Barroso | PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados in Vida Económica